建ぺい率と容積率とは?緩和される条件もご紹介します!

土地を購入し、住宅を建てようと考えたとき「建ぺい率と容積率」という言葉を耳にした方も多いと思います。
なんとなく家の広さや高さに関することだとはわかっても、詳しく知らないという方がほとんどではないでしょうか?
どんな住宅を建てるかを考えるうえで、土地と建物の広さ、高さそれぞれを踏まえる必要があります。
土地に対して好きな規模の建物を建てて良いわけではなく、周辺に住む人たちの快適さや安全を考えて、法律などでさまざまな規制が設けられているのです。
そこで今回は建ぺい率とは何か、容積率とは何かについてご紹介します。

 

建ぺい率とは?

建ぺい率とは建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。 簡単に言うと、その土地に建てても良い建物の広さの割合を表す指標で、建築基準法53条で規定されている建物の大きさを一定の割合に制限するためのルールです。

建築面積は「建坪(たてつぼ)」とも言いますが、これは建物を真上から見た時の水平投影面積のことを表しており、2階建ての戸建住宅の場合には、1階と2階で面積の大きい方の面積と考えると分かりやすいかもしれません。
この建築面積が、敷地面積に対してどのぐらいの割合であるのかを示したものを建ぺい率といいます。

例えば、建ぺい率が60%と指定された地域の場合、敷地面積が100㎡の場合には、建築面積は60㎡が建設可能上限となります。
建ぺい率の限度は、地域ごとの都市計画法や建築基準法によって定められています。
いくつか緩和規定が設けられていたり、建物の形状や立地条件によって変動したりします。

建ぺい率によって建物の建築面積が制限されるのは、防災、通風や日当たり対策などの理由から、ゆとりある建物を建てるように、建築基準法によって制限が設けられています。

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容積率とは?

容積率とは容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことを指します。
延べ床面積とは、バルコニーやロフト、吹き抜けなどの部分を除いたそれぞれの階すべての床面積を足した面積のことをいいます。
つまり、容積率は敷地面積に対して何階建ての建物を建てることができるのかを定めるための基準と言えます。

これはその地域の建物の高さをある程度統一し、建ぺい率と同じく防災、通風や日当たり対策と人口を制限し快適な住環境を守る役割があります。
容積率の制限がないと、インフラ整備が不十分なエリアに階数が多い建物が建ってしまい、人口の増加が起こります。
人口の増加により、交通渋滞や消費電力の増加、下水処理が追い付かないなどの問題が発生し、住みやすい街とは言えない状況になる可能性があります。
そのため、容積率という基準を設けることで建物をある程度制限し、その地域に住める人口をコントロールするということになります。

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建ぺい率が緩和される条件

建ぺい率には地域ごとに制限がありますが、一定の条件を満たすことで緩和されるケースがあります。

建ぺい率の制限を受けない条件として、建ぺい率が80%の用途地域の防火地域内にある耐火建築物は、建ぺい率が100%になります。
また、以下のいずれかの条件に当てはまる場合には、建ぺい率がプラス10%となり、両方の条件に当てはまる場合にはプラス20%となります。
・防火地域内の耐火建築物(または同等以上の延焼防止性能を有する建築物)、準防火地域内の耐火建築物、準耐火建築物(または同等以上の延焼防止性能を有する建築物)の場合
・特定行政庁が指定した一定の要件を満たした角地の場合

建ぺい率が緩和される条件

ただし、緩和措置の条件は自治体によっても様々です。
そのため、事前に地域の担当窓口や地域密着型の住宅会社などで確認することをおすすめします。

 

容積率が緩和される条件

容積率にも一定条件で制限が緩和されるケースがあります。

建物内に地下室がある場合

建物内に地下室がある場合、建物の床面積の3分の1を限度として容積率の計算から除外することが認められています。

 

建物内に駐車場がある場合

建物内に駐車場がある場合も、建物の床面積の5分の1を限度として容積率の計算から除外することが認められています。

 

屋根裏収納がある場合

屋根裏収納やロフトなどは、それらの階の床面積の2分の1までなら除外することが認められています。
また、バルコニーやベランダなどの建物の外壁から出ている部分が1m以内のものは、そもそも延べ床面積に含まれません。

 

特定道路から一定範囲内の土地の場合

特定道路(幅員15m以上の道路)から分岐した道路(幅員が6m以上12m未満)に接する、特定道路までの距離が70m以内の土地については、その距離に応じて容積率を加算できます。
これによって広い道路に接する土地に比べて、そこから分岐している道路に接している土地の容積率が急激に低下するのを防いでいます。

容積率緩和条件

 

まとめ

今回は、建ぺい率と容積率とは何かについてと緩和される条件についてご紹介しました。
建ぺい率と容積率とはどのようなものかご理解いただけたでしょうか。
大栄建設は、あなた様の日常の問題や悩みや不安を解決して、理想的な暮らしを実現いたします。
注文住宅をご検討中の方は、ぜひ大栄建設にお任せください。

 

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