用途地域とは何かをわかりやすく解説!土地探しで知っておきたい種類と基礎知識

お家や土地などの不動産を購入する際は、さまざまな情報をチェックする必要があります。
建物の建築にはいくつか規制が存在するため、どこにでも好きな建物を建てられるわけではありません。
建築に関する制限の中で、エリアごとに指定されている規制の一つが「用途地域(ようとちいき)」です。
今回は、用途地域とはどんなものなのか、どんな種類があるのかをご紹介します。

用途地域

用途地域とは?

用途地域とは、暮らしやすい街づくりをするために土地の用途=使い方を定めたルールのことで、建築できる建物の種類や大きさなどを制限をしている地域のことです。
土地の用途を分けることで、閑静な住宅街や繁華街、工場などが混在しないようにし、それぞれが生活しやすい街づくりを目指しています。
用途地域は大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分かれ、さらに細かく13種類に分けられています。

 

用途地域の種類

住居系

①第1種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
高さ制限(10mまたは12m)があるため、2階建ての戸建てやアパートなどがメインとなる住宅地です。
延べ面積が50㎡までの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小・中学校、診療所などは建てることができます。

②第2種低層住居専用地域

主に低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
高さ制限(10mまたは12m)があるため、2階建ての戸建てやアパートなどがメインとなる住宅地です。
第1種低層住居専用地域の用途に加えて、延べ面積が150㎡までのコンビニや飲食店などは建てることができます。

③第1種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
高さ制限がなく、低層住居専用地域の用途に加えて、マンションや病院、大学、高等学校、延べ面積が500㎡までの店舗などが建てられますが、住居専用地域のためオフィスビルなどは建てることができません。

④第2種中高層住居専用地域

主に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
こちらも高さ制限がなく、第1種中高層住居専用地域の用途に加えて、2階までの建物であればスーパーマーケットやドラッグストアなどのお店や事務所など、延べ面積が1,500㎡までの施設が認められます。

⑤第1種住居地域

住居の環境を守るための地域です。
延べ面積が3,000㎡までの店舗や事務所、ホテル、娯楽施設などを建てることができ、利便性の高い地域になります。
また、環境への影響が少ない50㎡以下の工場も建てることができますが、パチンコ店、カラオケボックスなどは原則禁止されています。

⑥第2種住居地域

主に住居の環境を保護するための地域です。
第1種住居地域と同様に利便性が高い地域で、第1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店、カラオケボックスなどの建築も可能になります。
延べ面積が10,000㎡までの建物を建築することができますが、映画館や劇場、風俗施設、大規模な工場などは建てることができません。

⑦準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と調和した住居環境を保護するための地域です。
第2種住居地域の用途に加えて、営業用倉庫や自動車修理工場、劇場、映画館も認められます。
住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域です。

⑧田園住居地域

農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守るための地域で、2018年4月1日に新たに追加された用途地域です。
建物の制限は、第1種低層住居専用地域に近いものになっていますが、延べ面積が500㎡までのビニールハウスなどの農産物の生産施設や農業の生産資材の倉庫、農産物を販売する店舗などを建てることができます。

住宅外観

商業系

⑨近隣商業地域

近隣の住民が日用品の買物をする店舗などの、業務の利便性の増進を図る地域です。
駅周辺など賑やかな環境に指定されることが多い用途地域で、ほとんどの店舗やオフィス、娯楽施設、公共施設を建築できますが、風俗施設は許可されていません。

⑩商業地域

主に商業等の業務の利便性の増進を図る地域です。
市街地の中心部や主要駅周辺などが指定され、銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域で、危険性の高い工場や大規模な工場以外の施設を建てることができます。
相対的に地価が高く、高層マンションなどの需要が高くなります。

スーパーマーケット

工業系

⑪準工業地域

主に軽工業の工場など、環境悪化の恐れのない工場の利便を図る地域です。
商業地域と並んで用途の幅が広く、住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、風俗施設以外ほとんどの建築物を建てることができます。

⑫工業地域

主に工業の業務の利便の増進を図る地域です。
どんな工場でも建てられる地域で、住宅や店舗は建てることができますが、学校・病院・ホテルなどは建てることができません。

⑬工業専用地域

工業の業務の利便の増進を図る地域です。
工場のための地域で、公害の発生のおそれが大きい業種も含めどんな工場でも建てることができます。
工業地としての土地活用を妨げる用途の建築が禁止されているため、住宅・店舗・学校・病院・ホテルなどは建てることができません。

用途地域については、市町村が指定します。

工場

用途地域によって定められているもの

ここでは、建てられる建物の種類以外に、用途地域によって定められているものについてご紹介します。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことを指します。
延床面積は、バルコニーやロフト、吹き抜けなどの一部を除いたそれぞれの階すべての床面積を足した面積のことです。
例えば、容積率100%の100㎡の土地に2階建て住宅を建てる場合、1階と2階の床面積の合計が100㎡(50㎡+50㎡)以下の延床面積の建物しか建てることができません。
容積率200%の100㎡の土地の場合、200㎡の延床面積まで建築可能なので、3階などを設けることが可能になります。
ただし、別で高さ制限がある地域もあるため注意が必要です。

建ぺい率(建蔽率)

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。
簡単に言うと、その土地に建てても良い建物の広さの割合を表す指標で、建築基準法53条で規定されている建物の大きさを一定の割合に制限するためのルールです。
建築面積は建物を真上から見た時の面積のことで、2階建ての戸建住宅の場合、1階と2階で面積の大きい方の面積と考えると分かりやすいかもしれません。
建ぺい率は容積率とは異なり、敷地面積以上にすることができないため、100%以上になることはありません。

土地

 

まとめ

今回は、用途地域とはどんなものなのかについてご紹介しました。
用途地域は、暮らしやすい街づくりをするため、土地の用途に応じて建物の種類や大きさなど制限している地域のこと。
土地の用途を分けることで、生活しやすい街づくりをすることができます。
注文住宅を建てる際や、土地を購入する際には、必ず確認するようにしましょう。

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2021年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は75%