ライフサイクルコストを考えた住宅とは?重要性と低減方法と資産価値の維持・向上

新築住宅を建てる際に何を一番重視するでしょうか?
重視する内容は人によってさまざまですが、デザインや間取り、立地、建築コストなど、さまざまな要素があると思います。
「ライフサイクルコスト」という言葉をお聞きになったことがあるでしょうか?
住宅のライフサイクルコストは、建築から解体までの総合的な費用を示すもので、費用対効果を考える上で非常に重要なポイントです。
今回はライフサイクルコストについてご紹介します。

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ライフサイクルコストとは?

ライフサイクルコスト(LCC:Life Cycle Cost)とは、商品に対して最終的な解体費用までを含めたすべての費用のことをいい、『生涯費用』と呼ばれることもあります。
住宅のライフサイクルコストは、住宅を建てる際にかかる企画・設計費用から建築、運用、メンテナンス、解体・廃棄費用までの全期間に負担するトータルのコストのことです。
住宅を低価格で建てることが出来たとしても、住んでいる期間における光熱費、メンテナンス費、保険料、ローンの利払い、解体費用がもし高ければ、総合的にみて高価格な住宅となってしまうことから生まれた考え方です。
イニシャルコストだけでなく、ランニングコストを含めた総合的な費用の把握は、その人のライフプランに大きな影響を与えるため、住宅については特に『ライフサイクルコスト』という観点からお金の出入りをシミュレーションする必要があります。

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ライフサイクルコストの構成要素

ライフサイクルコストは、住宅の費用対効果を推し量るうえで重要な考え方で、住宅を建てる際にかかる建築費であるイニシャルコストと、住んでからかかる光熱費、メンテナンス費用などのランニングコストによって構成されています。
税金や保険料などの費用もライフサイクルコストの要素に含まれます。

イニシャルコスト

イニシャルコストは、一般的に「初期費用」のことをいいます。
住宅の場合、建築費や土地購入費、家具購入や引っ越しなどの諸費用がこれに当たります。
住宅を建てる際はイニシャルコストが高額となるため、建築費を少しでも抑えたいと考えるのは当然のことですが、イニシャルコストを安くすることだけを考えて住宅づくりを進めてしまうと、光熱費や修繕費が思った以上にかかってしまいライフサイクルコストが高くついてしまうといったことにつながりかねません。

ランニングコスト

ランニングコストは、一般的に「建物や設備の使用や維持・管理にかかる費用」のことをいいます。
住宅の場合、建築後に定期的に支払う税金、保険料、光熱費、保守・点検費、メンテナンス費などがこれに当たります。
住宅性能が低い場合、ランニングコストが増大することが考えられます。
住宅のランニングコストは、建てた後から解体もしくは売却するまで掛かり続けるため、ランニングコストまで想定して住宅づくりを計画することが重要です。

ライフサイクルコスト

ライフサイクルコストの重要性

住宅の性能や寿命にも依りますが、今までの住宅のライフサイクルコストは概ねランニングコストが3/4を占めていると言われています。
つまり、初期コストであるイニシャルコストは、生涯の暮らしにかかる金額の1/4ということです。
多くの方にとって住宅づくりはイニシャルコストばかりを注目しがちですが、イニシャルコストを下げることによって住宅の性能が低くなってしまうと、その分ランニングコストが増えてしまうといったケースも珍しくありません。
イニシャルコストが増えてしまったとしても、住宅の性能を向上させてランニングコストを下げることは、長期的な視点で見るとライフサイクルコストが下がるということに繋がります。
どんな設備を導入するべきなのか、どんな性能にするべきなのかなど、豊かな暮らしを実現するためには将来のことまで考えたライフサイクルコストを考えた家づくりにする必要があります。

ライフサイクルコストを考えた家づくり

例えば、建築費2,000万円の住宅Aと3,000万円の住宅Bがあった場合、住宅Aは住宅Bと比べて住宅性能が低く創エネ設備もないため、光熱費・メンテナンス費などランニングコストが年平均30万円多くかかるとしたらどうでしょうか?
これらの住宅に40年間暮らした場合、住宅の維持にかかる費用には1,200万円の差がつきます。
長期の視点で見た場合、ライフサイクルコストを考えた家づくりをしなければ損失を招いてしまう恐れがあります。

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住宅のライフサイクルコストを下げるためには

では、住宅のライフサイクルコストを下げるためには具体的にどうすれば良いのでしょうか?
住宅のライフサイクルコストを下げるためには、建てる前の企画・設計段階からのコストをトータルで検討することが必要で、住宅にかかる費用の構成を把握することが大切です。
ライフサイクルコストに占めるランニングコストが多いため、ランニングコストに主軸を置いたライフサイクルコストを考える必要があります。

住宅の耐用年数

木造住宅の耐用年数は、国土交通省の「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」によると、フラット35基準程度で50年~60年、長期優良住宅認定であれば100年超とされています。
これは適切なメンテナンスが行き届いており、骨組みや基礎軸組の木材が適切に保たれていれば住むことができるという目安です。
住宅の長寿命化はライフサイクルコストを低減します。
そのため、長期優良住宅などの長期にわたって良好な状態で使用するための措置が講じられている住宅や長期の維持保全計画がしっかりと立てられている住宅は、ライフサイクルコストを低減することができます。

関連記事:長期優良住宅とは?認定基準とメリット・デメリット

耐久性に優れた資材の採用

住宅の耐用年数と同様に、使われる資材や設備も耐久性に優れたものを選び、長寿命化することでライフサイクルコストを低減することができます。
高耐久品を選ぶことでメンテナンスや交換・修理の頻度を下げることができ、修繕や更新のコストを低減します。
例えば、外壁や屋根は10年~15年程度でメンテナンスをしなければならない商品が主流ですが、耐用年数30年を超える耐候性の高い商品やシーリングレス工法の商品などを採用することで、メンテナンスコストを抑えることが可能になります。

関連記事:住宅の外壁材はサイディングが良い?種類と特徴、後悔しないためのポイント

ランニングコストの低減

省エネ設備や創エネ設備を導入することでランニングコストを低減することができます。
具体的には、住宅の「断熱性能・気密性能の向上」「パッシブ設計」「省エネと創エネ」などが挙げられます。

・断熱性能・気密性能の向上

断熱性能とは、住宅の壁、屋根、窓、床などから外部の熱を伝わりにくくする性能のことを指し、気密性能とは、住宅の内部と外部の隙間を極力減らして外気を入れにくくする性能のことを指します。
断熱性・気密性が高い住宅ほど、エアコンで快適になった室温が外気に左右されにくくなり、室温を一定に保ちやすいため消費エネルギーが少なく光熱費の削減につながります。

関連記事:高気密・高断熱の家とは?メリット・デメリットをご紹介します。 

・パッシブ設計

断熱性・気密性と同時に考えたいことが「真夏の日射遮蔽」「真冬の日射取得」です。
断熱性・気密性がいくら高くても、真夏の日差しが直接室内に入り込むと輻射熱によって室温は上昇しやすくなります。
そのため、「シェードや庇・軒、すだれ、オーニング」などを活用し、真夏の日射を外部で遮断する設計にすることで無駄なエネルギーを使わない住宅になります。
また、真冬は逆に日差しを積極的に取り込む日射取得の設計にすることで、日差しが室内を暖める心地よく暮らせる住まいになります。

関連記事:パッシブデザインとアクティブデザインとは?未来を見据えた家づくり

・省エネと創エネ

照明器具は生活に必要なものですが、明るければ明るいほどエネルギー消費も大きくなるため、工夫をして省エネ対策をする必要があります。
例えば、「LED照明の利用」「人感センサーの導入」「自然光の活用」などをすることで無駄なエネルギー消費を減らすことができ、快適なお部屋づくりにつながります。
また、太陽光発電システムなどでエネルギーを創ることも重要です。
年間のエネルギー収支がゼロ以下になる「ZEH」は、「高断熱+省エネ+創エネ」が組み合わさった、少ないエネルギーで心地よく暮らせる住まいになります。

関連記事:ZEH(ゼッチ)とは?省エネ住宅でエコで快適な暮らし

太陽光発電システム

まとめ

ライフサイクルコストを考えた住宅は結果として高性能となり、豊かな暮らしの実現につながります。
高性能住宅で生活することによって、アレルギーや心疾患、脳疾患、ヒートショックなどに罹る確率が有意に減少していたという研究データもあり、健康寿命の延伸やメディカルコストにも影響を与えます。
ライフサイクルコストを下げるためには、企画・設計段階からのコストをトータルで検討することが必要で、住宅にかかる費用の構成を把握することが大切です。


大栄建設では、健康をコンセプトに国産木材や自然素材にこだわり、全棟耐震等級3、長期優良住宅、パッシブデザイン、高気密・高断熱・省エネの「100年住める快適な家」の設計・施工を手掛けております。
住まいづくり勉強会や相談会なども定期的に開催しておりますので、お気軽にご相談ください。

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ネットゼロエネルギー住宅とは、建物の断熱化+機器の高効率化により、使用エネルギーを削減し、さらに、太陽光発電などの創エネルギーを用いることで、エネルギー収支がゼロになる住宅のこと。

大栄建設の ZEH普及実績と今後の目標

2025年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH目標値は75%
2023年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は75%
2022年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は67%
2021年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は75%