住宅ローンは返済に何十年もかかる長期のローンで、その間の金利変動に応じて借り換えを検討する方も多くいらっしゃいます。
現在よりも金利が低い住宅ローンに借り換えることで、返済負担は軽減できる可能性があります。
ただし、金利差だけで住宅ローンの借り換えを判断すると失敗してしまうかもしれません。
今回は、住宅ローンの借り換えによるメリットや注意点、借り換えで損しないためのポイントをご紹介します。
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、住宅ローン返済中の方が新たな金融機関で住宅ローンを借り入れ、返済中の住宅ローンを一括返済することです。
新たに借りる住宅ローン金利が現在の住宅ローン金利よりも低ければ、総返済額を減らすことができます。
しかし、住宅ローンの借り換えの際は、新規で借りるときと同様に審査や諸費用が必要で、借り換えをすれば必ず得をするという訳ではないことには注意が必要です。
住宅ローンの借り換えメリット
・総返済額を減らせる
過去に借りた金利よりも低金利の住宅ローンに借り換えることで、金利負担が軽減され総返済額を減らすことができます。
金利差が大きく、返済期間が長いほど減らせる総返済額は大きくなります。
ただし、住宅ローンの借り換えは手数料や諸費用がかかり、100万円を超える金額となるケースもあるため必ずしも総返済額を減らせるわけではないことに注意が必要です。
また、住宅ローンの借り換えの際に返済期間を短くすることで、月々の返済額が増える可能性はありますが総返済額を減らすことができます。
・金利タイプを変更できる
現在利用している住宅ローンの金利タイプを変更することができます。
住宅ローンの金利には、情勢に応じて変動する「変動金利」と、借り入れ時の金利で固定される「固定金利」があります。
変動金利は経済情勢などで金利が上昇する金利変動リスクがあるため、固定金利に借り換えることで金利変動リスクを回避できるようになります。
ただし、一般的に変動金利の方が金利は低く設定されているため、固定金利に変更することによって金利が上昇し返済金額が増加する可能性は高くなります。
・団体信用生命保険の保障内容を充実させることができる
一部の住宅ローンを除いて団体信用生命保険に加入することは必須です。
団体信用生命保険とは、住宅ローン返済中に契約者が死亡または高度障害になった場合に保険会社が全額返済してくれる生命保険のことです。
近年では、死亡や高度障害以外に、ガンなどの三大疾病が対象になるものなど特定疾病に対する保障が拡大されており、住宅ローンの借り換えによって団体信用生命保険の保障内容を充実させることができます。
・リフォームローンと併せて借りることができる
リフォーム資金の調達は、貯蓄を使うかリフォームローンを利用することが一般的ですが、リフォームローンは住宅ローンと比較して以下の点で異なります。
・住宅ローンより金利が高い
・借入上限が住宅ローンより低い
・返済期間が住宅ローンより短い
・団体信用生命保険が付いていないものがある
住宅ローンの方がリフォームローンよりも有利な借入条件になっている傾向にあるため、リフォームをする際にリフォーム資金と合わせて住宅ローンの借り換えを行うことで、住宅ローンと同じ条件で借り入れることができます。
住宅ローン借り換えの注意点
・借り換えに費用がかかる
住宅ローンの借り換えには手数料や諸費用がかかるため、それも含めた金額を考えなければなりません。
例えば、借り換えることによって総返済額が75万円減ったとしても、手数料や諸費用で80万円かかってしまえば5万円の費用増となってしまいます。
借り換えの際は、諸費用も含めてメリットがあるのかを計算する必要があります。
・煩雑な手続きが必要
借り換えを行う場合は再度、住宅ローンの審査を行う必要があります。
住宅ローンの審査のために改めて必要書類を揃え、新たな住宅ローンの審査、借入中の住宅ローンの一括返済などを行わなければなりません。
現在の収入などによっては審査に通らないことも考えられ、健康状態によって団体信用生命保険に加入できない、もしくは保障内容が少なくなるなど条件が悪くなってしまう可能性もあるため注意が必要です。
・金利変動リスク
住宅ローンの金利が上昇した場合、変動金利は月々の返済額や総返済額が増加します。
住宅ローンを固定金利で借りていれば金利上昇の影響を受けないため、金利上昇による返済額増加リスク回避のために、固定金利に借り換えるという選択肢が考えられます。
しかし、変動金利よりも固定金利の方が金利は高い傾向にあるため、借り換え後に変動金利が上昇しなければ返済額は借換え後の方が増加するというリスクがあります。
借り換えで損しないためのポイント
住宅ローンの借り換えで損をしないためには、金利差による返済額の減少が諸費用などの金額を上回ることが必要です。
住宅ローンを組んでいる方によって借りている期間、金額、金利は異なりますが、一般的には住宅ローンの残りの返済期間が10年以上、残高が1,000万円以上、借り換え前後の金利差が1％以上であれば、借り換えによって総返済額を減らすことができる可能性が高いとされています。
金利差が大きければ総返済額が減ることはもちろんですが、金利の負担は返済期間が長ければ長いほど、金額が大きければ大きいほど重くなるため、ローンの借り換え後の返済期間が長く、住宅ローン残高が多ければ効果も大きくなります。
まとめ
住宅ローンは金額が大きく期間も長いため、少しの金利差でも総返済額は大きく変わってきます。
住宅ローンの借り換えを行うことで総返済額を減らすことが可能ですが、借り換えには手数料や諸費用がかかるため、経済的な負担が思ったよりも軽くならない可能性もあります。
また、借り換えに必要な手続きに時間がかかることも理解しておく必要があります。
期待した効果がなかったとならないために、総合的な視点から検討するようにしましょう。
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2025年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH目標値は新築75％・既存75％
2023年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は新築75％・既存0％
2022年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は新築67％・既存0％
2021年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は新築75％・既存0％
2020年度 戸建住宅の総建築数に対するZEH実績値は新築50％・既存0％